Jornal 1ª Hora

CEPACs - instrumento eficaz de justiça social

Certificados de Potencial Adicional de Construção - CEPACs, o que é isso e porque pode mudar a face e a qualidade de vida das cidades, sem o uso de recursos públicos, e, por consequência sem aumentar impostos? Gerardo Molina

Hoje em dia, para que obras de infraestrutura, ou qualquer outra benfeitoria, não importa a natureza da mesma, seja feita nas cidades, os municípios são obrigados a gastar seus parcos recursos, ou então são forçados a pedir dinheiro ao estado ou ao governo federal; as consequências econômicas, políticas, e até criminais (corrupção) desse processo, já são bem conhecidas da sociedade brasileira.
Atualmente o lançamento e conclusão de um empreendimento imobiliário, de qualquer porte, passa por uma serie de outorgas que sobrecarregam os órgãos públicos, principalmente municipais, penalizam sobremaneira os pequenos empreendedores, ou o cidadão que constrói para uso próprio, já que os grandes empreendedores têm recursos humanos e econômicos para agilizar seus tramites burocráticos. Ao final, esses grandes empreendedores compram barato grandes áreas, aumentam os gabaritos e as taxas de ocupação com os mais variados artifícios legais, e, esses empreendimentos dão lucros milionários, adensando áreas, que, ou não estão com infra estrutura para tal, ou, o poder público será forçado a gastar dinheiro arrecadado em todo o município para beneficiar somente aquele entorno, que, perversamente, valoriza ainda mais o empreendimento original. Pura e danosa especulação imobiliária.
Agora, vejamos o que se pode fazer para mudar esse quadro, de forma que os lucros da especulação imobiliária possam ser apropriados pela municipalidade, e, reverter para a população, que em suma foi quem propiciou a infraestrutura que permitiu o empreendimento. Sim; poucos se dão conta, mas, se é possível construir um empreendimento na orla, o fator responsável por essa possibilidade é o imposto pago por todos. Poucos se dão conta, mas aqueles cidadãos e cidadãs que moram em bairros mais distantes são responsáveis diretos (porque contribuíram com seus impostos para isso) para que o município instale a infra estrutura necessária ao local da obra. É para corrigir esta discrepância que surgem os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), vamos a um exemplo.
Uma pessoa tem uma área em determinado bairro, originalmente carente de infra estrutura (transporte, pavimentação, saneamento, abastecimento de água, esgoto, luz, etc). Com o crescimento da cidade, ou por qualquer outro motivo, a localidade é alvo de uma intervenção urbana, que vai de uma simples ponte, a um viaduto, ou de um asfaltamento à construção ou duplicação de uma estrada. Para lá irá então; o transporte que faltava; o saneamento, inexistente até então; o comércio, outrora incipiente; serviços de toda natureza; mais moradores, e, a (conseqüente) valorização imobiliária.
Logicamente o dono da área terá o direito de usufruir desse progresso.
Consideremos  que a área dele dobre ou triplique de valor; muito bem. Bom para ele, pois isso ninguém lhe tira. Mas, quando entra a especulação, que compra essa área, originalmente unifamiliar, por exemplo, e que, somente por causa das benfeitorias da intervenção feita, (e paga) por toda a população do município, através do poder público, pleiteia e consegue, um aumento do gabarito, taxa de ocupação, etc, aumentado o valor potencial da área, não em duas ou três vezes, mas em dez, até mesmo, quinze vezes, como já estamos cansados de ver, aí então muitos perdem, para que apenas alguns ganhem...  Pois bem, com os CEPACs essa diferença, este ganho, é da população, e, vai pagar aquelas obras que beneficiaram aquela região em particular, e, o dinheiro de todos, que o município gastaria, só ali, poderá ser gasto, em Saúde, Educação, Segurança, etc. Em suma, em outras áreas da complexa rede de infraestrutura e serviços que compõem os municípios.
Como isso pode ser feito? Simples: as diferenças no gabarito ou taxas de ocupação, são outorgas do município, ou seja: reguladas e concedidas pelo Poder Público Municipal. Assim, dentro do mesmo projeto de intervenção urbana que fará as benfeitorias, o Poder Público faz um estudo prévio do aumento de potencial construtivo que a região passará a ter após as obras, e lança certificados por metro quadrado de aumento de potencial construtivo. Assim, o município passa a ter um título com a mesma valorização imobiliária do local; quando alguém vier comprar ou quiser construir, em taxas acima do que hoje é permitido, e, onde esse aumento de gabarito ou taxa só se deu pelas benfeitorias, terá de comprar a diferença, em certificados (CEPACs), conforme os metros quadrados, a mais, em obras que quiser construir, dentro do novo gabarito e taxa de ocupação que a região passou a ter, repito, graças às obras de infraestrutura, instalação de equipamentos urbanos e serviços, pagas por todos os cidadãos do município.
Hoje os CEPACs, devidamente regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), são títulos cobiçados pelo mercado financeiro. Os três únicos projetos urbanos que se utilizaram de CEPACs, venderam toda a emissão antes do lançamento, ou leilão, com compromissos antecipados de compra. No caso do Porto Maravilha (RJ), a emissão feita pela Caixa Econômica Federal alcançou R$ 3,5 bilhão e o mercado já paga ágio nesse papel de treze por cento.
Com esta operação o que seria lucro de poucos, ou seja, daqueles que se beneficiam da especulação imobiliária em regiões cobiçadas de um município, acabará se revertendo em benefícios para toda população. Posto isso, reafirmo que, os Certificados de Potencial Adicional de Construção  (CEPACs) são uma poderosa ferramenta de justiça social.



 

Colaborador: Redação